VANESSA CLAROS TRUJILLO
Paralegal
SOTOMONTE, SOTOMONTE & RODRIGUEZ
En los últimos años, la gestión de las sociedades fiduciarias ha sido objeto de un escrutinio cada vez más riguroso por parte de las autoridades jurisdiccionales. En particular, se advierte una tendencia creciente a interpretar de manera amplia el alcance de las obligaciones que estas entidades asumen en el desarrollo de los negocios fiduciarios, así como las consecuencias que se derivan de una eventual inobservancia de los deberes que les son exigibles en el ejercicio de su actividad profesional.
En este contexto, las sociedades fiduciarias se han visto enfrentadas a diversas declaratorias de responsabilidad relacionadas con su gestión en el marco del contrato de fiducia, especialmente en escenarios en los que los proyectos estructurados mediante este instrumento, particularmente en el ámbito inmobiliario, cuando los proyectos no alcanzan a materializarse o se ven paralizados, generando perjuicios para los inversionistas o beneficiarios finales del negocio.
Una muestra reciente de esta tendencia se encuentra en la sentencia proferida el 5 de febrero de 2026 por la Delegatura para Funciones Jurisdiccionales de la Superintendencia Financiera de Colombia, dentro de una acción de protección al consumidor financiero[1]. En dicha decisión, la autoridad concluyó que la sociedad fiduciaria había actuado de manera culposa en el desarrollo de su gestión, al no cumplir de forma diligente con los deberes que le eran exigibles frente al proyecto estructurado, lo que contribuyó a la paralización del mismo y al consecuente perjuicio sufrido por los beneficiarios.
Este tipo de decisiones pone de presente un debate jurídico cada vez más relevante: hasta dónde se extiende realmente la gestión que puede exigirse a una sociedad fiduciaria y cuáles son los límites de su responsabilidad frente a los riesgos propios del proyecto en el que participa. A partir de esta inquietud, el presente artículo propone analizar la tendencia reciente a ampliar el estándar de diligencia exigible a las sociedades fiduciarias y reflexiona sobre los límites de su responsabilidad en el derecho colombiano.
- La reinterpretación jurisprudencial de la responsabilidad fiduciaria en estructuras contractuales coligadas
En relación con el alcance de la responsabilidad de las sociedades fiduciarias, la jurisprudencia reciente ha adoptado un análisis cada vez más riguroso de los deberes que les son exigibles en el desarrollo de los negocios fiduciarios. En ciertos casos, incluso, se ha considerado que la fiduciaria puede llegar a responder por perjuicios derivados del incumplimiento de otros participantes del proyecto, aun cuando no se acredite de manera directa un incumplimiento propio de las obligaciones estrictamente derivadas del contrato de fiducia.
Esta aproximación se sustenta, en gran medida, en la aplicación de la teoría de la coligación contractual, fenómeno jurídico que ha sido particularmente desarrollado en el ámbito de la fiducia inmobiliaria[2]. Bajo esta concepción, los distintos contratos que intervienen en la estructuración de un proyecto inmobiliario, como los contratos de fiducia, promesa de compraventa, pacto de opción, reserva de inmueble o contrato de vinculación, constituyen relaciones jurídicas autónomas e independientes, pero funcionalmente vinculadas entre sí por la consecución de una finalidad económica común[3].
En el caso de la fiducia inmobiliaria, dicha finalidad común se materializa en el desarrollo y culminación del proyecto de construcción y, en última instancia, en la entrega de las unidades inmobiliarias a los adquirentes. En este contexto, diversos actores, entre ellos promotores/constructores y la sociedad fiduciaria, interactúan a partir de contratos distintos que, si bien conservan su autonomía jurídica, forman parte de una estructura negocial integrada que no puede analizarse de manera aislada[4] .
En virtud de esta interrelación contractual, la jurisprudencia ha sostenido que los contratos que integran esta estructura deben interpretarse en función de la finalidad económica común que los articula. Así, aun cuando cada participante regula contractualmente el alcance de sus obligaciones y responsabilidades conforme a su actividad específica, la existencia de una finalidad común puede generar deberes adicionales de colaboración y coordinación entre los distintos intervinientes[5].
De esta manera, se ha concluido que el incumplimiento de uno de los participantes del proyecto puede tener repercusiones en la responsabilidad de los demás actores involucrados, en la medida en que todos desempeñan roles interrelacionados orientados a alcanzar un objetivo compartido[6]. En efecto, en estos casos se ha entendido que la aplicación de la teoría de la coligación negocial permite superar el principio clásico de relatividad de los contratos, según el cual sus efectos se limitan a las partes que los celebran, cuando se trata de proteger los derechos de los consumidores, quienes se presumen en una posición de vulnerabilidad frente a los proveedores[7].
En consecuencia, bajo esta lógica no basta con que cada uno de los intervinientes cumpla de manera individual con las obligaciones derivadas de su respectivo contrato. Por el contrario, el análisis judicial tiende a evaluar si la actuación conjunta de los participantes del proyecto estuvo realmente encaminada a lograr la finalidad económica común que justificó la estructuración del negocio.
- ¿Cómo podrían las sociedades fiduciarias gestionar el riesgo de condena?
En este escenario surge una inquietud particularmente relevante: en el marco de un proyecto inmobiliario en el que intervienen diversos actores vinculados mediante una pluralidad de relaciones contractuales, ¿puede una sociedad fiduciaria ser declarada responsable aun cuando haya actuado diligentemente en el ejercicio de su gestión, pero alguno de los demás intervinientes haya incumplido las obligaciones que le correspondían dentro del proyecto?
Si bien la teoría de la coligación negocial permite comprender la interdependencia funcional de los distintos contratos que intervienen en un proyecto inmobiliario, ello no significa que la responsabilidad de las sociedades fiduciarias sea ilimitada. En este punto resulta particularmente relevante considerar las disposiciones contenidas en la Circular Básica Jurídica (CE 006 de 2025) de la Superintendencia Financiera de Colombia, que establecen lineamientos específicos en materia de gestión de riesgos y delimitación de responsabilidades dentro de los negocios fiduciarios.
En particular, el numeral 2.2.1.2.6., Parte II, Título II, Capítulo I dispone lo siguiente:
“La sociedad fiduciaria debe precisar claramente cuáles son sus obligaciones en los contratos para evitar situaciones de conflicto en su desarrollo. Igualmente, deben prever los diferentes riesgos que puedan afectar al negocio y a los bienes fideicomitidos y advertirlos a sus clientes desde la etapa precontractual.”.
De igual manera, el numeral 2.3.9., Parte II, Título II, Capítulo I establece:
“Dentro de los contratos respectivos deben incluirse cláusulas en las que se prevean los mecanismos para el cumplimiento de las políticas y estándares establecidos por la sociedad fiduciaria para la gestión de los riesgos asociados a cada negocio y la forma como tales estándares deben ser cumplidos por las partes, clientes y usuarios de los negocios fiduciarios. En este sentido, el contrato no puede limitarse en este punto a la simple exclusión de responsabilidades por parte de la fiduciaria.”.
En ese sentido, es posible advertir que el ordenamiento jurídico colombiano exige a las sociedades fiduciarias una actuación particularmente diligente en la identificación, asignación y gestión de los riesgos asociados a cada negocio fiduciario. En este sentido, la adecuada previsión, identificación y asignación de riesgos se configura como uno de los principales mecanismos para delimitar el alcance de las obligaciones de la fiduciaria y, al mismo tiempo, para reducir la posibilidad de que, ante el fracaso del negocio, se trasladen a la fiduciaria cargas que no se encuentran dentro de su ámbito particular de gestión.
No obstante, este enfoque también plantea interrogantes relevantes desde el punto de vista operativo y financiero. La implementación de sistemas cada vez más rigurosos de gestión de riesgos implica necesariamente mayores exigencias para las sociedades fiduciarias, tanto en términos de fortalecimiento de sus equipos técnicos y jurídicos como en el diseño de mecanismos de control, seguimiento y estructuración contractual más complejos. Ello supone, a su vez, un incremento en los costos asociados a la estructuración y administración de los negocios fiduciarios, lo que plantea la necesidad de evaluar hasta qué punto resulta sostenible trasladar a estas entidades un estándar de supervisión que, en ciertos escenarios, podría aproximarse al de una garantía implícita sobre la viabilidad del proyecto.
De cara al futuro, el verdadero reto consistirá en encontrar un equilibrio razonable entre la protección de los consumidores y la preservación de la seguridad jurídica en torno al alcance de la gestión fiduciaria. En efecto, si bien resulta necesario garantizar mecanismos efectivos de protección para los inversionistas y adquirentes de proyectos inmobiliarios, también es fundamental evitar que el alcance de la responsabilidad termine desnaturalizando el rol propio de las sociedades fiduciarias dentro del negocio fiduciario, afectando así la viabilidad y funcionalidad de este instrumento dentro del tráfico jurídico y económico.
[1] Superintendencia Financiera de Colombia. Delegatura para Funciones Jurisdiccionales. Sentencia del
05 de febrero de 2026. Radicado No. 2023112511-483-000.
[2] Luis Gonzalo Baena Cárdenas, Fiducia inmobiliaria: tensión entre la autonomía privada, el derecho a la vivienda digna y el derecho del consumo, (Bogotá: Universidad Externado de Colombia, 2017), 58.
[3] Corte Suprema de Justicia, Sala Civil. Sentencia SC 107-2023 del 18 de mayo de 2023. M.P. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo. Radicación No. 11001-31-99-003-2018-01590-01.
[4] Corte Suprema de Justicia, Sala Civil. Sentencia SC 5690-2018 del 19 de diciembre de 2018. M.P. Luis Alonso Rico Puerta. Radicación No. 11001-31-03-032-2008-00635-01. Reiterada en Sentencia SC 3917-2022 del 23 de marzo de 2023. M.P. Hilda González Neira. Radicación No. 11001-31-03-004-2015-00745-01.
[5] Corte Suprema de Justicia, Sala Civil. Sentencia SC 1718-2025 del 30 de julio de 2025. M.P. Octavio Augusto Tejeiro Duque. Radicación No. 11001-31-99-003-2022-02013-01.
[6] Corte Suprema de Justicia, Sala Civil. Sentencia SC 328-2023 del 21 de septiembre de 2023. M.P. Octavio Augusto Tejeiro Duque. Radicación No. 11001-31-99-003-2018-01213-01; Sentencia SC 276-2023 del 14 de agosto de 2023. M.P. Octavio Augusto Tejeiro Duque. Radicación No. 11001-31-99-003-2018-01217-02; Sentencia SC 328-2023 del 21 de septiembre de 2023. M.P. Octavio Augusto Tejeiro Duque. Radicación No. 11001-31-99-003-2018-01213-01.
[7] Corte Suprema de Justicia, Sala Civil. Sentencia SC 1718-2025 del 30 de julio de 2025.
