{"id":1288,"date":"2025-10-16T20:33:47","date_gmt":"2025-10-16T20:33:47","guid":{"rendered":"https:\/\/sotomonteabogados.com\/?p=1288"},"modified":"2025-10-17T13:20:05","modified_gmt":"2025-10-17T13:20:05","slug":"comentarios-frente-a-la-facultad-de-los-municipios-para-ejercer-la-toma-de-posesion-de-sociedades-que-desarrollan-la-actividad-de-construccion-y-enajenacion-de-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sotomonteabogados.com\/en\/2025\/10\/16\/comentarios-frente-a-la-facultad-de-los-municipios-para-ejercer-la-toma-de-posesion-de-sociedades-que-desarrollan-la-actividad-de-construccion-y-enajenacion-de-vivienda\/","title":{"rendered":"COMENTARIOS FRENTE A LA FACULTAD DE LOS MUNICIPIOS PARA EJERCER LA TOMA DE POSESI\u00d3N DE SOCIEDADES QUE DESARROLLAN LA ACTIVIDAD DE CONSTRUCCI\u00d3N Y ENAJENACI\u00d3N DE VIVIENDA\u00a0"},"content":{"rendered":"
\n

Valentina Pinz\u00f3n<\/strong>\u00a0Terreros<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Asociada Junior<\/p>\n\n\n\n

Sotomonte, Sotomonte & Rodr\u00edguez<\/strong><\/p>\n<\/div>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

De acuerdo con el art\u00edculo 187 de la Ley 136 de 1994[1]<\/sup><\/a>, en concordancia con los art\u00edculos 125 de la Ley 388 de 1997[2]<\/sup><\/a>y 12 de la Ley 66 de 1938 -Ley de vivienda-, el legislador le otorg\u00f3 a los concejos municipales la funci\u00f3n de vigilancia y control de las actividades que tienen por objeto la urbanizaci\u00f3n construcci\u00f3n y enajenaci\u00f3n de vivienda, y en desarrollo de dicha funci\u00f3n, los concejos municipales cuentan con la facultad expresa para ser la autoridad competente para conocer y adoptar las medidas pertinentes para intervenir las sociedades que\u00a0tienen por objeto social el desarrollo de estas actividades. Lo anterior, en aras de\u00a0proteger el derecho fundamental a la vivienda digna de aquellos que participen como compradores de viviendas, actividad que, como consecuencia de ello, se considera una actividad de inter\u00e9s p\u00fablico.<\/p>\n\n\n\n

Para tal efecto, dentro de los mecanismos dados por el legislador a los concejos municipales para proteger los intereses de los compradores de vivienda, se evidencia que la normativa vigente otorg\u00f3 la facultad de ejercer la toma de posesi\u00f3n de los bienes y haberes de aquella sociedad dedicada a la actividad de construcci\u00f3n y enajenaci\u00f3n de vivienda, cuando esta se encuentre inmersa en las causales previstas en art\u00edculo 12 de la Ley de 66 de 1938, medida cautelar que tiene por finalidad prevenir o subsanar las circunstancias que dieron lugar a las causales previstas en el art\u00edculo en menci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Al respecto, la facultad de ejercer la toma de posesi\u00f3n sobre una sociedad dedicada al sector real de la construcci\u00f3n y vivienda ha generado un gran debate a lo largo de los a\u00f1os, como quiera que respecto a esta facultad se han suscitado conflictos de competencia entre las alcald\u00edas municipales, quienes en su mayor\u00eda han sido designadas por los concejos municipales como la entidad competente para el efecto, y la Superintendencia de Sociedades. <\/p>\n\n\n\n

Lo anterior, en la medida en que en desarrollo de este tipo de actividades se han presentado casos en los cuales se han configurado los presupuestos que dan lugar al delito de captaci\u00f3n masiva y habitual de recursos, dando lugar a que la Superintendencia de Sociedades en su condici\u00f3n de entidad competente en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 4 del Decreto 4334 de 2008 decrete al mismo tiempo que la alcald\u00eda municipal la medida de toma de posesi\u00f3n de la sociedad.  <\/p>\n\n\n\n

Este conflicto de competencia ha sido dirimido por el Consejo de Estado a trav\u00e9s de la Sala de Consulta y Servicio Civil, quien en sus \u00faltimos conceptos ha establecido que, en los eventos en que se presente un conflicto de competencia entre una Alcald\u00eda Municipal y la Superintendencia de Sociedades para ejercer la toma de posesi\u00f3n frente a una sociedad que desarrolla la urbanizaci\u00f3n, construcci\u00f3n y enajenaci\u00f3n de inmuebles destinados a vivienda, la entidad competente para tal efecto ser\u00e1 la alcald\u00eda municipal. Lo anterior, como quiera que:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. La actividad de urbanizaci\u00f3n, construcci\u00f3n y enajenaci\u00f3n de inmuebles destinados a vivienda se encuentra sometida a un r\u00e9gimen especial con ocasi\u00f3n de la Ley 66 de 1938, lo cual implica que de acuerdo con el numeral del art\u00edculo 3 de la Ley 1116 de 2006 se encuentre excluida del r\u00e9gimen de insolvencia y, en consecuencia, se encuentre por fuera del per\u00edmetro de competencia de la Superintendencia de Sociedades[3]<\/sup><\/a>.<\/li>\n\n\n\n
  2. La normativa vigente que regula la estructura y funcionamiento de la Superintendencia de Sociedades prev\u00e9 que esta entidad ejerce la funci\u00f3n de inspecci\u00f3n, vigilancia y control de las sociedades mercantiles, sin establecer espec\u00edficamente que dicha funci\u00f3n se extienda respecto de las sociedades que realicen la actividad de construcci\u00f3n y enajenaci\u00f3n de inmueble[4]<\/sup><\/a>.<\/li>\n\n\n\n
  3. La inspecci\u00f3n, vigilancia y control es una facultad que por mandato constitucional y legal le corresponde exclusivamente a los concejos municipales en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 313 de la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica, el art\u00edculo 187 de la Ley 136 de 1997 y dem\u00e1s normas concordantes[5]<\/sup><\/a>.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    Sin perjuicio de que a la fecha el Consejo de Estado tenga una postura firme respecto a la competencia exclusiva de las Alcald\u00edas Municipales para adoptar la medida de toma de posesi\u00f3n frente a la actividad de construcci\u00f3n y enajenaci\u00f3n de vivienda -principalmente por la autonom\u00eda constitucional otorgada a los concejos municipales para ejercer la inspecci\u00f3n, vigilancia y control de este sector en particular-, es preciso advertir que, en todo caso, es una facultad que en la actualidad no cuenta con una normativa espec\u00edfica que regule el procedimiento de toma de posesi\u00f3n por parte de los municipios. Ello conlleva que los tr\u00e1mites adelantados por las alcand\u00edas no se est\u00e1n realizando de manera eficiente y en pro de los derechos de los compradores de vivienda.<\/p>\n\n\n\n

    Lo anterior, como quiera que, si bien la toma de posesi\u00f3n es una medida que tiene origen en el Estatuto Org\u00e1nico del Sistema Financiero -EOSF-, lo cierto es que existen casos en los que se han presentado diferencias en torno a la aplicaci\u00f3n o no de esta normativa en materia del sector de construcci\u00f3n y enajenaci\u00f3n de vivienda. Por una parte, algunas autoridades establecen que las tomas de posesi\u00f3n se realizar\u00e1n en los t\u00e9rminos del EOSF y el Decreto 2555 de 2010. Sin embargo, algunas autoridades judiciales han se\u00f1alado que, al tratarse de un r\u00e9gimen especial en cabeza de los concejos municipales, no les resulta extensible la normativa en menci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

    Para mayor claridad pr\u00e1ctica, se resalta lo dispuesto en la Resoluci\u00f3n 091 del 28 de junio de 2024 proferida por el Departamento Administrativo de Planeaci\u00f3n Municipal de Armenia, mediante la cual decreta la toma de posesi\u00f3n en modalidad de administraci\u00f3n de la sociedad inmobiliaria Alberto Hurtado S.A.S., y en cuyo art\u00edculo 4 se\u00f1ala que la toma de posesi\u00f3n se desarrollar\u00e1 en los t\u00e9rminos del EOSF, el Decreto 2555 de 2010 y dem\u00e1s normas concordantes. Al efecto se resalta: <\/p>\n\n\n\n

    \u201cART\u00cdCULO 4: DISPONER las actuaciones correspondientes al cumplimiento de lo establecido en el Art\u00edculo 14 de la Ley 66 de 1968, en concordancia con lo dispuesto en el art\u00edculo 114 y siguientes del Decreto 663 de 1993, modificado por la Ley 510 de 1999 y el articulo 9.1.1.1.1 y siguientes del Decreto 2555 de 2010\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

    De otra parte, encontramos decisiones como la proferida por el Tribunal Administrativo de Boyac\u00e1, que se\u00f1al\u00f3 que los l\u00edmites temporales fijados en el EOSF y el Decreto 2555 de 2010 respecto a la adopci\u00f3n de la toma de posesi\u00f3n no puede aplicarse a los municipios, pues el legislador no ha regulado el procedimiento o l\u00edmites que deben tener en cuenta estos \u00faltimos en el ejercicio de la toma de posesi\u00f3n y, en consecuencia, no existe un l\u00edmite espec\u00edfico para la adopci\u00f3n de tal medida en cualquiera de sus modalidades -administraci\u00f3n o liquidaci\u00f3n-. Lo anterior, en los siguientes t\u00e9rminos: <\/p>\n\n\n\n

    \u201cPara la Sala, el l\u00edmite temporal establecido en dichos preceptos no puede aplicarse a los tr\u00e1mites de toma de posesi\u00f3n de bienes de actividades construcciones puesto que a partir de los lineamientos de las Leyes 136 de 1994 y 388 de 1997, lo que se hizo fue radicar en las entidades territoriales, la competencia para reglamentar los usos del suelo y para vigilar y controlar las actividades relacionadas con la construcci\u00f3n y enajenaci\u00f3n de inmuebles destinados a vivienda (\u2026).<\/em><\/p>\n\n\n\n

    No obstante, el legislador no ha regulado hasta ahora las atribuciones, el procedimiento y los l\u00edmites que los municipios deben respetar para ejercer dicha funci\u00f3n en relaci\u00f3n con las personas naturales o jur\u00eddicas que realizan esas actividades.\u00a0<\/em><\/p>\n\n\n\n

    Entonces a criterio de la Sala, la toma de posesi\u00f3n de bienes, haberes y negocios de las sociedades dedicadas a la construcci\u00f3n y enajenaci\u00f3n de vivienda como es el caso de la Urbanizaci\u00f3n Los H\u00e9roes, no tiene establecido un t\u00e9rmino espec\u00edfico para la adopci\u00f3n de la resoluci\u00f3n de administraci\u00f3n, liquidaci\u00f3n o levantamiento de la medida\u201d.[6]<\/sup><\/a><\/em><\/p>\n\n\n\n

    N\u00f3tese que, en el marco de la toma de posesi\u00f3n en el sector de la construcci\u00f3n y enajenaci\u00f3n de vivienda, existe una dicotom\u00eda respecto de las atribuciones y limites que deben adoptarse en desarrollo de esta, por cuanto no existe claridad respecto al r\u00e9gimen aplicable y el alcance de la obligatoriedad del EOSF y el Decreto 2555 de 2010 que pueda resultarle extensible a los municipios en materia de toma de posesi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

    Tal diferencia es de gran relevancia y una se\u00f1al de preocupaci\u00f3n, por cuanto la ausencia de un r\u00e9gimen que establezca de manera clara y precisa las atribuciones, l\u00edmites y t\u00e9rminos de la toma de posesi\u00f3n por parte de los municipios, puede dar lugar a riesgos normativos en perjuicio de los intereses de los compradores de vivienda, tales como, una extralimitaci\u00f3n de funciones por parte de los municipios o, en una circunstancia m\u00e1s gravosa, la eventual responsabilidad del Estado por falla del servicio como consecuencia de la demora injustificada en subsanar o prevenir las circunstancias que dan lugar a la toma de posesi\u00f3n de sociedades dedicadas a este sector.<\/p>\n\n\n\n

    As\u00ed las cosas, de la ausencia de normativa en la materia que nos ocupa, nos surgen los siguientes interrogantes: \u00bfQui\u00e9n vigila que las autoridades municipales est\u00e9n ejerciendo la facultad de la toma de posesi\u00f3n con eficiencia? \u00bfQu\u00e9 criterios de idoneidad adoptan estas autoridades para efectos de nombrar al agente especial encargado de ejercer la toma de posesi\u00f3n? \u00bfQu\u00e9 t\u00e9rminos legales le resultan aplicables al agente especial para adoptar las medidas que considere pertinentes en desarrollo de la toma de posesi\u00f3n? <\/p>\n\n\n\n

    Sobre el particular, llama la atenci\u00f3n que si bien el Consejo de Estado ha se\u00f1alado que la competencia de ejercer la toma de posesi\u00f3n en el sector de construcci\u00f3n y enajenaci\u00f3n de viviendas radica exclusivamente en los municipios, igualmente dicha corporaci\u00f3n ha advertido la importancia de que el Gobierno Nacional impulse un proyecto de ley que establezca la normativa aplicable a los municipios en esta materia, toda vez que en la pr\u00e1ctica de esta medida se ha evidenciado que los municipios, en particular los m\u00e1s peque\u00f1os, carecen del conocimiento t\u00e9cnico, jur\u00eddico y administrativo que les permita ejercer de manera eficiente la inspecci\u00f3n, vigilancia y control de sociedad que incluso, cuentan con una estructura societaria y econ\u00f3mica m\u00e1s grande que la misma estructura del municipio[7]<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n

    En ese sentido, es evidente que en el marco de la toma de posesi\u00f3n se est\u00e1 ante en un escenario de gran inseguridad jur\u00eddica, por cuanto la sola facultad otorgada a los municipios no implica de ninguna manera que la toma de posesi\u00f3n en el sector de construcci\u00f3n y enajenaci\u00f3n de vivienda tenga un r\u00e9gimen especial, pues lo cierto es que ante la inexistencia de una regulaci\u00f3n espec\u00edfica en la materia, los municipios ejercen este tipo de medidas sin una vigilancia y control, que si bien se alega que esto es desarrollado a trav\u00e9s de los acuerdos municipales, en la pr\u00e1ctica estos acuerdos \u00fanicamente recopilan la normativa legal y constitucional que establece la competencia de toma de posesi\u00f3n en el sector a los municipios, pero no existe mayor desarrollo de c\u00f3mo deben ejercer esta facultad.  <\/p>\n\n\n\n

    Por lo anterior es que, en la pr\u00e1ctica, los municipios se limitan a expedir la resoluci\u00f3n mediante la cual se decreta la toma de posesi\u00f3n y los supuestos t\u00e9rminos de vigencia de tal medida, pero en realidad se evidencia que tales t\u00e9rminos no son de obligatorio cumplimiento pues se ha evidenciado que tales t\u00e9rminos no son acatados por la misma autoridad municipal.<\/p>\n\n\n\n

    Sumado a lo anterior, llama la atenci\u00f3n que los municipios tampoco publiquen constantemente las actuaciones que realizan en desarrollo de la toma de posesi\u00f3n, generando as\u00ed un desconocimiento por parte de terceros interesados del estado actual en que se encuentra tal medida.<\/p>\n\n\n\n

    Tal circunstancia, ha dado lugar a que los compradores de vivienda instauren acciones de grupo solicitando la protecci\u00f3n de sus derechos con ocasi\u00f3n de la demora injustificada de los municipios en adelantar correctamente la toma de posesi\u00f3n de sociedades dedicadas al sector de construcci\u00f3n de vivienda y que la respuesta de las autoridades judiciales se limite a indicar que ante la ausencia de un r\u00e9gimen especial no puede extenderse la aplicaci\u00f3n del EOSF y el Decreto 2555 de 2010 y que por lo tanto es urgente exhortar al legislador que elabore una ley que regule las atribuciones, procedimientos, sanciones y l\u00edmites a cargo de los municipios en ejercicio de la toma de posesi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

    En consecuencia, es claro que en lo que respecta a la toma de posesi\u00f3n de un sector tan importante para la econom\u00eda como es el de construcci\u00f3n de vivienda, es necesario que el legislador defina de manera clara y expresa que r\u00e9gimen le resultar\u00eda aplicable a la competencia radicada a los municipios para ejercer la toma de posesi\u00f3n de este sector, y con base en ello adopten las medidas pertinentes para garantizar un correcto ejercicio de esta competencia. Para tal efecto, lo natural es que tal r\u00e9gimen efectivamente sea el previsto en el EOSF en concordancia con el Decreto 2555 de 2010 toda vez que es el cuerpo normativo que por excelencia desarrolla a profundidad la figura de la toma de posesi\u00f3n.  <\/p>\n\n\n\n

    \n\n\n\n

    [1]<\/sup><\/a>  ART\u00cdCULO 187. VIGILANCIA Y CONTROL DE LAS ACTIVIDADES DE CONSTRUCCI\u00d3N Y ENAJENACI\u00d3N DE INMUEBLES DESTINADOS A VIVIENDA.<\/strong><\/a> Los concejos municipales ejercer\u00e1n la vigilancia y control de las actividades de construcci\u00f3n y enajenaci\u00f3n de inmuebles destinados a vivienda, de que trata el numeral 7o., del art\u00edculo 313 de la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica, dentro de los l\u00edmites se\u00f1alados al respecto por las disposiciones legales y reglamentarias vigentes.<\/p>\n\n\n\n

    [2]<\/sup><\/a>   ARTICULO 125. <\/strong><\/a>Las personas naturales o jur\u00eddicas que se dediquen a la construcci\u00f3n y enajenaci\u00f3n de inmuebles destinados a vivienda y que se encuentren en las situaciones previstas en los numerales 1 y 6 del art\u00edculo 12 de la Ley 66 de 1968, podr\u00e1n acceder al tr\u00e1mite de un concordato o de una liquidaci\u00f3n obligatoria, en los t\u00e9rminos previstos en la Ley 222 de 1995 o en las normas que la complementen o modifiquen, siempre y cuando est\u00e9n desarrollando la actividad urban\u00edstica con sujeci\u00f3n a las disposiciones legales del orden nacional, departamental, municipal o distrital.<\/p>\n\n\n\n

    PARAGRAFO 1o.<\/strong> Las personas naturales o jur\u00eddicas de que trata este art\u00edculo, incursas en cualquiera de las situaciones descritas en los numerales 2, 3, 4, 5 y 7 del art\u00edculo 12 de la Ley 66 de 1968, estar\u00e1n sujetas a la toma de posesi\u00f3n de sus negocios, bienes y haberes, en los t\u00e9rminos de la citada disposici\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

    [3]<\/sup><\/a>   Consejo de Estado. Sala de Consulta y Servicio Civil. Sentencia del 29 de octubre de 2019. MP. Edgar Gonz\u00e1lez L\u00f3pez. Rad. 11001-03-06-000-2019-00098-00(C).<\/p>\n\n\n\n

    [4]<\/sup><\/a>   Consejo de Estado. Sala de Consulta y Servicio Civil. Sentencia del 17 de febrero de 2020. MP. Edgar Gonz\u00e1lez L\u00f3pez. Rad. 11001-03-06-000-2019-00188-00(C).<\/p>\n\n\n\n

    [5]<\/sup><\/a>   Ibidem.<\/p>\n\n\n\n

    [6]<\/sup><\/a>   Tribunal Administrativo de Boyac\u00e1. Sentencia del 23 de mayo de 2018. MP. Oscar Alonso Granados Naranjo. Rad. 15238-3333-001-2013-00252-01.<\/p>\n\n\n\n

    [7]<\/sup><\/a>   Consejo de Estado. Sala de Consulta y Servicio Civil. Auto del 11 de julio de 2017. MP. \u00c1lvaro Namen Vargas. Rad. 11001-03-06-000-2017-00049-00 (C). \u201cEntre dichos factores, la Sala destaca: (\u2026) finalmente, la innegable realidad de que la mayor\u00eda de los municipios colombianos, no han alcanzado todav\u00eda un grupo suficiente de desarrollo institucional, econ\u00f3mico, administrativo y jur\u00eddico que les permita controlar, investigar<\/em> y sancionar eficazmente compa\u00f1\u00edas privadas que, en ocasiones, son mas grandes, organizadas y fuertes econ\u00f3micamente que las mismas entidades territoriales en las cuales operan<\/em>\u201d.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Valentina Pinz\u00f3n\u00a0Terreros Asociada Junior Sotomonte, Sotomonte & Rodr\u00edguez De acuerdo con el art\u00edculo 187 de la Ley 136 de 1994[1], en concordancia con los art\u00edculos 125 de la Ley 388 de 1997[2]y 12 de la Ley 66 de 1938 -Ley de vivienda-, el legislador le otorg\u00f3 a los concejos municipales la funci\u00f3n de vigilancia y […]<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[4],"tags":[6,8,9,5,7],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/sotomonteabogados.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1288"}],"collection":[{"href":"https:\/\/sotomonteabogados.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/sotomonteabogados.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/sotomonteabogados.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/sotomonteabogados.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1288"}],"version-history":[{"count":5,"href":"https:\/\/sotomonteabogados.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1288\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1298,"href":"https:\/\/sotomonteabogados.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1288\/revisions\/1298"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/sotomonteabogados.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1288"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/sotomonteabogados.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1288"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/sotomonteabogados.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1288"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}